Aktuelles

6. November 2017
Pinneberger Tageblatt
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Ehrungen des VfL Pinneberg

Als langjähriges Mitglied und stellvertretende Vorsitzende des VfL Pinneberg, eines der größten Sportvereine Schleswig-Holsteins, durfte Renate Sykosch beim Traditionstreffen zusammen mit dem Vorsitzenden Carsten Lienau Urkunden, Blumen und Verdienstnadeln überreichen. Die silberne Ausführung erhielt u. a. Simone Siebertz-Junck, Mitarbeiterin von Triskatis & Kollegen. Darauf sind wir stolz!

Traditionstreffen beim VfL Pinneberg


November 2017
Ali Moradzadeh, LL.M.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Reform des Bauvertragsrechts – das neue Verbraucherbauvertragsrecht

Mehr Sicherheit für den Verbraucher

Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts tritt mit Wirkung zum 01.01.2018 in Kraft! Der Gesetzgeber führt erstmals den Verbraucherbauvertrag ein. Hierunter fallen Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Mit diesen Regelungen zielt der Gesetzgeber besonders auf Bauverträge über die Errichtung schlüsselfertiger Häuser ab, bei denen Verbraucher mit zeitlich befristeten Rabattangeboten zum schnellen Vertragsschluss veranlasst werden sollen.
Zeitgleich mit der neuen Baurechtsreform werden an den Landgerichten spezielle Baukammern gebildet, um die in der Praxis oft jahrelang andauernden Bauprozesse zu beschleunigen.

Baubeschreibung

Wesentlicher Bestandteil des neuen Verbrauchbauvertragsrechts ist die Pflicht des Unternehmers, dem Verbraucher eine Baubeschreibung vorzulegen, die diesen über die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks informiert. Die Anforderungen an die Baubeschreibung sind in Art. 249 § 2 EGBGB aufgeführt. Hierzu gehören u.a. eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der geplanten erheblichen Umbaumaßnahmen sowie Grundrisse und Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke. Erforderlich sind zudem verbindliche Angaben zur Bauzeit. Eine zusätzliche Vergütung des Unternehmers hierfür ist trotz des hiermit verbundenen Arbeitsaufwandes nicht vorgesehen. Für den Verbraucher bietet diese Pflicht zur Vorlage einer Baubeschreibung in vieler Hinsicht eine Sicherheit, um unklaren mündlichen Absprachen vorzubeugen und dient zugleich zu Dokumentations- und Beweiszwecken. Zweifel bei der Auslegung der geschuldeten Bauleistungen gehen zu Lasten des Unternehmers.

Widerrufsrecht

Für Verbraucher besteht künftig die Möglichkeit, einen Vertrag über Neubauten oder erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu widerrufen, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Der Unternehmer ist nach der neuen Rechtslage verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht ausdrücklich zu belehren. Der Inhalt der Widerrufsbelehrung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die der Gesetzgeber durch eine Musterwiderrufsbelehrung vorgegeben hat. Mit der Verwendung dieses Musters genügt der Unternehmer seiner Belehrungspflicht. Jede Abweichung begründet ein erhebliches Risiko für den Unternehmer und kann zur Folge haben, dass in Ermangelung einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, dem Verbraucher ein ewiges Widerrufsrecht zusteht. Allerdings ist der Verbraucher im Falle des Widerrufs verpflichtet, für die bis zum Widerruf entstandenen Kosten aufzukommen.

Textform

Verbraucherbauverträge sind künftig zwingend in Textform abzuschließen. Das war bislang zwar gängige Praxis für Neubauten, nicht aber unbedingt für größere Sanierungsmaßnahmen.

Abschlagszahlung

Die Höhe von Abschlagszahlungen ist nach der neuen Rechtslage begrenzt auf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen. Im Gegenzug hat der Unternehmer dem Verbraucher für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Die von dem Unternehmer verlangte Abschlagszahlung darf nicht die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigen. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Gefahr verdeckter Vorleistungen abzumildern.

Planungsunterlagen

Der Unternehmer ist künftig gesetzlich verpflichtet, dem Verbraucher bestimmte Unterlagen zu erstellen und herauszugeben, die dieser zur Vorlage bei Behörden oder Kreditinstituten benötigt. Das Fehlen von Unterlagen war in der Praxis immer wieder ein Grund für die Verweigerung der Abnahme durch den Verbraucher. Das ist nun Hauptleistungspflicht des Unternehmers. Zu den wichtigen Unterlagen gehören u.a. Bauplanungsunterlagen und Nachweise für KfW-Fördermittel.

Abnahmefiktion und Anordnungsrecht

Die sog. Abnahmefiktion, wonach Abnahme und somit auch Fälligkeit des Werklohns eintreten, wenn der Unternehmer dem Besteller eine Abnahmefrist setzt und diese Frist fruchtlos verstreicht, wurde modifiziert. Verbraucher müssen künftig auf die Folgen der nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen werden. Der Verbraucher hingegen kann die Abnahmefiktion dadurch verhindern, dass er mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Unternehmer gesetzten Frist zur Abnahme anzeigt. Unerheblich ist, ob der gerügte Mangel tatsächlich besteht bzw. wesentlich oder unwesentlich ist. Weiteres Kernstück des neuen Bauvertragsrechts ist das Anordnungsrecht im BGB. Danach kann der Besteller von dem Unternehmer künftig die Erstellung eines Nachtragsangebotes über Mehr- oder Minderleistungen verlangen. In der Praxis führt die unterschiedliche Vorstellung der Beteiligten über eine Mehr- oder Mindervergütung immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Das dürfte sich durch die neue Gesetzgebung auch künftig nicht ändern.

Fazit

Mit dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts wird eine jahrelange, verbraucherschützende Rechts- und Gerichtspraxis kodifiziert. Vor diesem Hintergrund könnte es für Verbraucher sinnvoll sein, geplante Bauvorhaben erst ab dem 01.01.2018 zu realisieren, um in den Schutz der neuen verbraucherschützenden Vorschriften zu gelangen.


April 2017
Bernd Brahms
Rechtsanwalt und Notar

Förderung für energetische und barrierereduzierende Maßnahmen sowie Einbruchsschutzmaßnahmen

Sie haben eine gebrauchte Immobilie erworben oder sind Eigentümer einer Immobilie mit älterer Gebäudesubstanz. Da die Energiepreise ständig steigen, Sie eine behagliche Wohnatmosphäre schaffen und auch die CO2-Umweltbelastung reduzieren wollen, möchten Sie die Baulichkeiten energetisch sanieren. Sie wollen sich überdies ein sicheres Zuhause schaffen, weil Sie aus der Presse erfahren haben, dass in einigen Gemeinden in Schleswig-Holstein die Einbruchzahlen bei sinkender Aufklärungsquote dramatisch gestiegen sind (ca. 150.000 Wohnungseinbrüche jährlich in Deutschland bei einer Aufklärungsquote von nur etwa 15%). Dann sollten Sie jetzt handeln und die nicht unerheblichen Aufwendungen durch eine einkommensunabhängige, staatliche (z.T. sogar Doppel-) Förderung verringern. Hierzu einige kurze Hinweise:

1.) Maßnahmen zum Einbruchsschutz

Die KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert bis 2017 die Nachrüstung einbruchshemmender Haus / Wohnungsabschlusstüren (mit sog. RC 2-Standard), von Fenster, Rollläden, Gittern und Alarmanlagen mit 10 % des Investitionsvolumens von mindestens 500,00 EUR und max. 15.000,00 EUR, sodass die Maximalförderung auf 1.500,00 EUR begrenzt ist. Die Förderung kann von privaten Eigentümern und Mietern von 1- und 2-Familienhäusern sowie Eigentumswohnungen beantragt werden. Der vor dem Maßnahmenstart zu stellende Antrag kann im Internet eingereicht werden. Die zweckgebundene Bewilligung erfolgt sofort per E-Mail. Der spätere Nachweis der Vorhabendurchführung ist bis einschließlich 26.12.2017 im Zuschussportal zu stellen. Die Auszahlung erfolgt dann etwa binnen Monatsfrist. Nach Fristablauf verfällt der Anspruch automatisch und unwiderruflich.

2.) Modernisierungszuschuss der IB.SH Investitionsbank Schleswig-Holstein, Kiel

Gefördert werden im Rahmen dieses Programmes energetische Maßnahmen zur CO2-Einsparung, barrierereduzierende Maßnahmen und hier nochmals zusätzlich Maßnahmen zum Einbruchsschutz. Der Zuschuss beträgt 20% des Investitionsvolumens, wobei dieses bei unterschiedlichen Maßnahmen auch unterschiedlich hoch sein muss und einer unterschiedlichen Kappungsgrenze unterliegt. Der Zuschuss wird auch für Kombinationen aus obigen Maßnahmen und unabhängig von, d.h. neben einer KfW-Förderung bewilligt, sodass insgesamt unter Beachtung der Förderungshöchstgrenzen ein Zuschuss von bis zu 30% des Investitionsvolumens im Einzelfall in Betracht kommt.

a) Einbruchschutz: Das Objekt muss in bestimmten einbruchsgefährdeten Gemeinden in Schleswig-Holstein liegen. Im Kreis Pinneberg handelt es sich um die Gemeinden Elmshorn, Halstenbek, Helgoland, Pinneberg, Quickborn, Schenefeld, Tornesch oder Wedel. Das Investitionsvolumen muss mindestens 2.000,00 EUR betragen. Der Zuschuss wird bei 1.600,00 EUR gekappt, sodass Investitionen über 8.000,00 EUR nicht förderungsfähig sind.

b) Der Zuschuss für energetische oder barrierereduzierende Maßnahmen wird gemeindeunabhängig in Schleswig-Holstein gewährt. Das Investitionsvolumen muss mindestens 12.000,00 EUR betragen. Der 20%ige Höchstzuschuss beträgt allerdings lediglich 2.000,00 EUR, so dass nur 10.000,00 EUR des Investitionsvolumens bezuschussungsfähig sind. Ein auch für Energieausweisausstellung zuständiger Sachverständiger ist vorab einzuschalten.

c) Der Antrag zu a) und b) muss vor Maßnahmendurchführung gestellt werden.

Anträge sind im Internet erhältlich und sind ausgefüllt sowie unterzeichnet an die IB.SH bzw. deren Geschäftsstellen in Elmshorn, Flensburg, Lübeck oder Kiel zu senden. Zur Authentifizierung sollte eine Kopie des Personalausweises des Antragstellers beigefügt werden. Antragsberechtigt sind private Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie. Der Antrag wird zeitnah durch einen Zuwendungsbescheid beschieden, der den zweckgebundenen Zuwendungsbetrag ausweist und dem ein zurückzusendender Rechtsbehelfsverzicht, der später auszufüllende Auszahlungsantrag und das vom ausführenden Fachbetrieb zu gegebener Zeit zu ergänzende und zu unterzeichnende Verwendungsnachweisblatt beiliegt. Der Zuschuss wird nach so nachgewiesener Fertigstellung der Maßnahmen gewährt.

Als Beispiel einer Doppelförderung durch KfW und IB.SH mag folgender Sachverhalt dienen: Einbau einer Hauseingangstür mit RC 2-Standard mit einem Investitionsvolumen von 12.000,00 EUR. Die IB.SH zahlt 20% bei max. 1.600,00 EUR Höchstförderung, die KfW zahlt weitere 1.200,00 EUR, d.h. 10% aus dem Investitionsvolumen, da hier die Kappungsgrenze von 15.000,00 EUR nicht greift. Die Gesamtförderung beträgt also im Beispielsfall wegen der Kappungsgrenzen 2.800,00 EUR bei einem Investitionsvolumen von 12.000,00 EUR, d.h. 23,33 % der Investitionen. Dies erleichtert die ohnehin sinnvolle Investition auch finanziell.

Wegen aller Einzelheiten informieren Sie sich im Vorfeld Ihrer Überlegungen direkt bei den beiden Förderungsträgern, die Ihnen umfassend und verbindlich Auskunft hinsichtlich Ihres Vorhabens erteilen.

Viel Erfolg bei der Inanspruchnahme der Fördermittel!
Bernd-Hinrich Brahms,
Rechtsanwalt und Notar